住海砂屋必看！都更容積最高1.3倍，拆除前協調程序還能免，這條法你一定要懂

海砂屋的痛：不是不想改，是卡太久

天花板剝落、鋼筋外露，是很多海砂屋住戶的日常。台北信義區力霸皇家社區 2000 年被鑑定為海砂屋，歷經約 25 年整合才在 2025 年開拆。為了讓這類危險建築加速重建，都市更新條例在 2021 年修正了第 57、61、65 條。

重點一：容積上限最高「原容積 1.3 倍」

依自由財經報導與都市更新條例條文，實施容積管制前的合法建築物，若經縣市主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足、而有明顯危害公共安全，獎勵後容積上限可到原建築容積的 1.3 倍。

要注意的「但書」

選擇這個上限後，就不得再申請其他容積獎勵項目。所以 1.3 倍不一定是最好的選項，要跟一般獎勵組合比較。

重點二：代拆前的協調程序可以簡化

一般都更案遇到不願搬遷戶，主管機關代為拆除前要經過協調程序。修法後，經認定屬海砂屋或耐震不足而有明顯危害公共安全的建築物，可以準用建築法第 81 條規定強制拆除，不適用一般的代拆前協調規定。

爭議在哪裡？

當時也有立委認為，保留公調程序才能保障被拆除者的居住權。這提醒我們：程序簡化不等於可以不溝通，社區內部的共識仍是關鍵。

1.3 倍與一般獎勵，該怎麼比？

條文寫的是「擇優」：海砂屋可以選原建築容積 1.3 倍的上限，但選了之後就不能再疊加其他容積獎勵項目；也可以不走這條，改用一般的獎勵組合（例如基準容積 0.3 倍加原建築容積、或原建築容積 1.2 倍，再搭配各項獎勵）。哪一個比較多，取決於基地的基準容積、原建築容積大小，以及能拿到哪些獎勵項目。實務上，建議請規劃單位把兩種方案並列試算，連同設計可行性、審議時間一起比較。另外，「明顯危害公共安全」的認定是由縣市主管機關依規定辦理，不是住戶或建商自行宣稱，社區在整合時要先確認認定進度，才不會把還沒確定的獎勵當成談判籌碼。

我家疑似海砂屋，第一步怎麼做？

1. 申請氯離子檢測與鑑定：雙北都有相關補助與列管制度，請洽建管單位。
2. 確認是否被列管「須拆除重建」：台北市針對列管海砂屋另有575專案。
3. 評估重建路線：都更、危老或地方專案，條件差很多。新北可參考〈新北防災都更2.0〉。

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最後更新：2026 年 11 月 2 日

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