都更遇到釘子戶怎麼辦？北市代拆實例：開了2次協調會、17次親訪，最後還是拆了

「只剩一戶不搬」是都更最常見的結局之一

都更是多數決，但總有人不同意。都市更新條例第 57 條訂有「代為拆除」機制。臺北市都發局長在工商時報報導中強調：「代拆是最後手段，市府目標一直是居中協調，而非拆房子。」

我們用兩個 2025 年的北市案例，看看實際會發生什麼。

案例一：中山吉林段——協調到最後仍代拆

依 ETtoday 報導：

• 位於民生東路一段，更新前是 52 年老公寓
• 原有 33 位所有權人，2024 年除 1 人外都已搬離
• 更新後規劃 78 戶住宅、15 戶商業單元
• 代拆前，市府召開 2 次公辦協調會、3 次都市更新及爭議處理審議會，17 次現場親訪
• 仍無共識，市府在 2025 年 3 月 27 日執行代拆

案例二：士林忠勇新村——法院調解出店面

依工商時報報導：

• 1959 年興建、屋齡超過 50 年，更新後為地上 12 層、地下 3 層
• 2020 年核定，仍有 1 戶 3 人不同意，並提起行政訴訟
• 實施者 2024 年 9 月申請代拆
• 經最高行政法院 3 次調解庭，2025 年 2 月市府、實施者與未搬遷戶三方達成共識：實施者配給店面，並調整建築設計，再送市府審議

北市代拆數字

報導提到，市長任內共有 11 案都更代拆申請，7 案完成溝通協調、4 案仍在協調中。

代拆程序大致怎麼走？

依都市更新條例第 57 條，權利變換範圍內應拆除的建物，由實施者依公告的權利變換計畫通知所有權人、管理人或使用人，限期 30 日內自行拆除或遷移；屆期不拆的，先由實施者代為之，或由實施者請求直轄市、縣市主管機關代為之。實施者代拆前，應就期日、方式、安置等事項本於真誠磋商精神協調；協調不成才請求主管機關，主管機關受理後還要再行協調，再協調不成才訂期限拆除。若屬經認定的海砂屋或耐震不足而有明顯危害公共安全的建物，則可準用建築法第 81 條程序，不適用上述協調規定。整個過程中，不同意戶仍可以透過行政救濟表達意見，忠勇新村案就是在訴訟程序中達成和解的例子。對於多數已搬遷的住戶來說，了解這套程序，也比較能理解為什麼代拆需要時間。

給兩邊的建議

給多數同意戶與實施者

• 及早、反覆、有紀錄地溝通；不要讓少數人覺得「被排除」
• 分配條件、估價依據要透明

給不同意戶

• 都更處長官提到，有些不同意戶始終不出席協調，最後由他人代抽、無法換到想要的戶位。出席、表達、爭取，比缺席更能保障自己
• 對計畫內容有疑義，可在公展、聽證程序表達意見

延伸閱讀：〈都更同意比例全解析〉、〈第一次住戶說明會怎麼開〉。想先盤點社區整合難度，可做都更自評問卷。

最後更新：2026 年 11 月 2 日

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