全台27萬戶有感！都更條例第65條修正，「容積管制前」老大樓重建有望加速

一句話看懂這次修法

以前只有「容積管制前已蓋好」的大樓，才能用原本的容積來重建；修法後，「容積管制前已掛號申請建照」的也算數。

依中央社報導，立法院在 2024 年 10 月 25 日三讀通過都市更新條例第 65 條修正，內政部預估全國約 8,216 棟、6 層樓以上的合法建築物、約 27 萬戶受惠。

為什麼「原建築容積」這麼重要？

很多 921 地震前蓋的中高樓層大樓，當年蓋得比現在法規允許的還要大。如果重建只能用現在的「基準容積」，新大樓可能比舊大樓還小，住戶當然不想改建。

原容積的上限怎麼算？

依都市更新條例第 65 條，原建築容積高於基準容積的合法建築物，獎勵後容積可以擇優：

• 基準容積的 0.3 倍再加原建築容積，或
• 原建築容積的 1.2 倍。

若經直轄市、縣市主管機關認定屬高氯離子（海砂屋）或耐震能力不足而有明顯危害公共安全，上限可到原建築容積的 1.3 倍（但不得再申請其他容積獎勵項目）。

誰最可能受惠？

921 前、6 樓以上的大樓社區

這次修法鎖定的就是這類建物：樓層高、戶數多，單戶分到的獎勵有限，過去整合難度高。

已經送審中的案子

條文也明定，修正施行前已擬訂報核的都更事業計畫，可以適用修正後的規定。

看懂「基準容積」與「原建築容積」

很多屋主第一次聽到這兩個詞會搞混。基準容積是依現行都市計畫，這塊地「原則上可以蓋多少」；原建築容積則是這棟舊大樓「當年實際蓋了多少」。容積管制實施前的老大樓，原建築容積常常比基準容積大，若重建只能用基準容積，新房子可能比舊的還小，住戶自然沒意願。第 65 條的設計，就是讓這類建築在重建時，有機會以原建築容積為基礎再加上獎勵。不過，最後能蓋多少仍要經過都市更新審議，也和建蔽率、高度、停車等規定有關。建議社區在討論初期，就請專業者確認大樓的建照與使照年份、原建築容積的認定方式，避免大家對「可以分回多少」抱持不切實際的期待。

屋主自我檢查清單

1. 你的大樓是不是 6 樓以上、921 前完成或申請建照？
2. 有沒有做過耐震評估？結果如何？
3. 社區有沒有人開始討論都更？

不確定自家條件的話，可以先做都更自評問卷，或延伸閱讀〈海砂屋都更容積最高1.3倍〉。想找合作業者，可以逛逛建商名錄。

最後更新：2026 年 11 月 2 日

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