台灣都市更新制度法律指南

都市更新制度設立的宗旨，主要在於促進都市土地有計畫之再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境與景觀，進而增進公共利益。茲簡介如下：

一、都市更新之同意比例門檻
依據《都市更新條例》相關規定，針對不同劃定方式，私有土地及私有合法建築物所有權人（包含「人數」及「面積」）的同意比例門檻有所不同：

1.公辦都更（依第12條規定辦理）：人數及面積均須超過 1/2（50%）。若公有土地面積超過更新單元面積的 1/2，則可免取得私有土地及私有合法建築物之同意。

2.迅行劃定地區（依第7條規定）：人數及面積均須超過 1/2（50%）。

3.政府劃定更新地區內（依第6條規定）：人數及面積均須超過 3/4（75%）。

4.自行劃定更新單元（依第23條規定）：人數及面積均須超過 4/5（80%）。

例外規定：若私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過 9/10（90%） 同意時，其所有權人數不予計算。

二、都市更新實施主體
都市更新的實施者（即推動並執行都更事業的主體），依據法規可為政府機關（構）、專責法人或機構、都市更新會，以及都市更新事業機構。實務上主要可分為兩大類導向：

政府主導：

1.自辦實施：由政府機關自行主導實施。

2.公開甄選委託實施：政府透過公開評選程序，委託都市更新事業機構（如建商）為實施者，屬於公私合作模式。

3.同意實施：同意由其他機關或機構主導實施。

民間主導：

1.自辦組織更新團體：由土地及合法建築物所有權人自行組織「都市更新會」來實施（地主主導）。

2.委託都市更新事業機構實施：地主委託專業的都市更新事業機構（如建設公司）擔任實施者（建商主導）。

三、都市更新之處理方式
依據《都市更新條例》第4條規定，都市更新的處理方式主要分為以下三種（且可涵蓋兩種以上方式合併辦理）：

1.重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，安置住戶，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

2.整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

3.維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。